Unii o au mica...

-De ce e atat de mica ? La altii e mai mare..chiar mult mai mare. Pana si eu o am de doua ori mai mare decat asta.
Eu incerc sa-i explic diferenta dintre suprafata utila, suprafata locuibila si suprafata totala a unul apartament, dar domnul o stia pe a lui ! Suprafata locuibila a apartamentului de doua camere pe care dorea sa il cumpere era de 40 mp, dar domnul era furios si incerca sa argumenteze ca apartamentul lui de doua camere avea suprafata utila de 44 mp, deci a lui era mai mare.
Vreau pe aceasta cale sa ii spun domnului cetatean cumparator ca suprafata locuibila(S.L.) este suma suprafetelor camerelor de locuit. Adica a livingului si a dormitoarelor. Atat.
Suprafata utila(S.U) este data de suma suprafetelor din apartament pe unde poate el sa se plimbe si iarna fara sa-si puna caciula, adica toate camerele, debaralele, baile si holurile.  Suprafata utila mai este denumita si suprafata incalzita.
Suprafata totala(S.T.), sau suprafata construita este suprafata utila plus suprafata balcoanelor, teraselor si cea a zidurilor. Asta e cea mai mare !
Deci domnule draga,   SL < SU < ST.

Bafta multa si spor la cumparaturi ! 

Cadastru si intabulare

Lucrand in domeniul imobiliar am observat ca exista multi oameni care ar dori sa afle mai multe despre cele doua cuvinte atat de folosite atunci cand se lovesc de problemele legate de o vanzare-cumparare.

Sistemul cadastral presupune identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, sau mai pe romaneste spus masurarea cat mai exacta a proprietatii imobiliare ( terenuri, case, apartamente, paduri, etc ). Aceasta masurare se face o singura data pentru o proprietate si e necesara pentru tinerea evidentei de catre statul roman a tuturor proprietatilor imobiliare. 
 Desi acest sistem pare relativ nou, el a fost in vigoare de multa vreme in unele provincii romanesti. Regimul cadastral a existat in Transilvania, Banat si Bucovina, deci in regiunile stapanite la un moment dat de Austrio-Ungaria. 
In vremea comunistilor, in alte zone exista un alt sistem de tinere a evidentei proprietatilor, pe principiul egalitarist care spunea ca fiecare familie are doar o singura proprietate. Astfel, evidenta proprietatilor se tinea in functie de numele proprietarului, iar daca doreai sa afli detalii despre o proprietate o cautai dupa numele prezumtivului cetatean proprietar.  Dupa revolutie, acest sistem a dus la haos in domeniul imobiliar si dura enorm sa afli cate proprietati are cineva si care sunt acelea. Diversele abuzuri si multiplele greseli (voite sau nu) au fortat aparitia unei noi legi :  Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 , lege care facea trecerea pe tot teritoriul Romaniei la regimul actual de evidenta. Exista unele revizuiri ale acestei legi, dar deja astea ii intereseaza doar pe specialisti, iar ei nu au nevoie de acest articol.

Intabularea, un alt cuvant folosit des in domeneiul imobiliar reprezinta de fapt luarea oficiala in evidenta a proprietatii. Cuvantul provine de trecerea in tabel si este necesara  tot pentru tinerea evidentei proprietatilor imobiliare. Astfel, prin intabulare, se stie cine e proprietar la un moment dat pe o proprietate, din ce an este proprietar si care este natura acestei proprietati. Aceasta este deosebit de importanta deoarece prin intabulare va asigurati dreptul de proprietate.  In unele cazuri de disputa legata de dreptul de proprietate, are castig de cauza cel care a intabulat primul respectiva proprietate !

Pentru a realiza cadastrul aveti nevoie de un agent cadastral autorizat. El este cel care vine si masoara proprietatea dumneazavoastra,  intocmeste un dosar in care se trec toate datele tehnice legate de structura proprietatii  (schite ale proprietatii, pozitionarea  fata de diferitele repere cadastrale, etc.)   De acel dosar veti avea nevoie pentru a face intabularea. 

Deci cadastrul inseamna masurarea proprietatii,  iar intabularea reprezinta luarea in evidenta de catre stat.

Costurile depind de mai multi factori si pot fi negociate uneori cu agentul de cadastru. (de exemplu, pretul intocmirii dosarului de cadastru pentru un apartament de doua camere in Bucuresti pleaca de la 500 RON  ). Durata variaza si ea tot in functie de agentul de cadastru si poate fi de cateva zile sau cateva luni ! Exista si posibilitatea urgentarii intocmirii dosarului cadastral, dar costurile vor fi pe masura urgentei.
Atentie ! Agentii cadastrali seriosi sunt la fel de greu de gasit ca si zugravii abstinenti. 
Pe cei seriosi ii puteti gasi prin recomandari sau apeland  la o agent imobiliar in care aveti incredere.
Daca nu aveti aceasta sansa, apelati la un notar serios. El va va pune in legatura cu agentii de cadastru. 
Intabularea se face de catre notariat iar costurile legate de cadastru si  intabulare sunt in sarcina proprietarului.

Sper ca nu v-am plictisit prea mult si ca nu am folosit prea multe detalii tehnice.

Vor creste chiriile ?

In speranta de a face rost de bani de furat pentru pensii si salarii, guvernul Ponta vine cu o idee absolut genialoida.
A citit el intr-o carte de colorat ca firmele sunt pline de bani, asa ca s-a gandit sa mai puna de-o taxa. Vrea sa mareasca impozitele pe spatiile care sunt sedii de firma. Impozitul va fi de zece ori mai mare decat cel platit acum !
Care va fi urmarea acestei masuri tampite ? Privind lucrurile din punctul meu de vedere, evolutia va fi urmatoarea. Firmele mari vor injura de mame,  sfinti si dumnezei, dar vor plati. Binentelea ca nu-i vor ierta magaria asta lui Ponta, si la vremea potrivita, i-o vor plati inzecit. Proprietarii de spatii de birouri se vor gandi automat la o majorare a pretului, dar ele sunt deja mari. Problema este ca majorarea asta ii va lovi atat pe cei cu afaceri mici cat si pe oamenii simpli care nu prea au de-a face cu economia.
Sunt sute de mii de firme care au sediul in apartamente inchiriate sau isi desfasoara activitatea in mici spatii de productie. Proprietarii apartamentelor se vor trezi ca in loc de un milion cat plateau pana impozitul pe apartament, vor trebui sa plateasca zece milioane, asa ca nu vor accepta prea usor persoane juridice drept chiriasi. Multe firme mici vor trece in ilegalitate, iar proprietarii care accepta firme in spatiu vor mari pretul. Sa nu credeti ca vecinii celor ce accepta firme se vor lasa mai prejos. " De ce sa nu cresc si eu pretul, daca madam Popescu a facut asta ? ". Asa vor gandi multi dintre cei care au apartamente de inchiriat.
Daca legea asta va fi aprobata eu prevad un mic haos pe piata chiriilor si o majorare a acestora.
Ca orice SRL-ilst cumsecade  il injur si eu pe Ponta, dar ca agent imobiliar, plang de bucurie. Io votez ca Ponta sa fie primar si prim ministru si dictator la ONU(daca vrea) !
Nu stiu daca-l va vota si prietena mea Andreea Toma ...

Execut puţe fără agenţi imobiliari...

A încerca acum să cumperi o proprietate fără ajutorul unui agent imobiliar e cam acelaşi lucru ca si a merge la fetele vesele de pe centură fără să foloseşti prezervativ.  Poţi avea noroc, dar de obicei ajungi la tratamente cu penicilină,  şi nu e normal să dai vina pe suavele domniţe care sunt bolnave de şancru şi alte alea venerice.                                                                                 

Întotdeauna am fost de părere că despre clienţi trebuie să vorbeşti numai de bine. Cei care te plătesc trebuie respectaţi mereu, indiferent de toanele lor sau de felul lor de a fi. În momentul în care nu mai eşti în stare să iţi respecţi clienţii e timpul să schimbi meseria. Dar nu despre clienţi vreau să vorbesc acum ci despre cei care nu sunt clienţi si nici nu vor fi niciodată. Ei sunt cei ale căror anunţuri le găsiţi pe coşurile de gunoi, lângă forari de puţuri şi puţe. 

Săptamâna trecută am primit un telefon de la  un domn care mi-a oferit  spre vânzare un apartament. După ce imi dă toate informaţiile despre proprietate, îmi spune gingaş că el nu vrea să plătească nici un comision. Că el e sărac şi are şapte fraţi acasă si mama e bolnavă, soţia i-a fugit cu poştaşul şi bunicul s-a însurat cu menajera, deci nu poate să ne plătească şi pe noi. Îi spun omului că niciodată o tranzacţie nu s-a blocat din cauza comisionului agenţiei şi că vom negocia şi comisionul, la momentul potrivit. Atunci respectivul devine agresv şi îmi spune că nu am înţeles eu bine. El nu vrea să plătească deloc. Nici un ban. Că avem noi destul şi că oricum nu facem mare lucru. Îl intreb atunci de ce ne-a mai sunat. Păi voi aveţi clienţi pentru casa mea şi poate mi-o vindeţi şi mie. Deci vreţi să vă vând casa fară sa imi platiti nimic ? Da  binenţeles, spune omul. De ce să vă plătesc ? I-am mulţumit frumos pentru generoasa ofertă şi i-am recomandat să incerce să-şi vândă singur proprietatea pentru că noi facem parte din lumea aceea ciudată care vrea să fie platită pentru serviciile prestate. 

Atunci omul a devenit violent. 

 -'reaţ al dreacului cu agenţiile voastre. Lăsaţi oamenii pe drumuri si furaţi casele oamenilor cinstiţi. Nu faceţi nimic şi vreţi bani ? 

 -'reaţi ai dreacului cu 'mobiliarele voastre...

Am stat pe urmă şi m-am gândit. Omul ăla chiar credea asta. El era convins că agenţiile imobiliare sunt nişte societăţi nonprofit şi că agenţii imobiliari sunt datori să lucreze fără bani. Cum s-a ajuns la asa ceva ?

Oamenii consideră normal să platească comisioane bancare de 15% pe lună , lasă bacşiş generos la frizerie sau la crâsmă, dar nu consideră normal să plătească comision pentru un serviciu prestat de o agenţie imobiliară. Ăştia sunt cei care, în desteptăciunea lor, sunt la mâna samsarilor, a ţiganilor care îi prostesc şi îi lasă, intradevăr,  fără bani şi fără casă. Dar de ăstia nu mi-a milă. Cine se crede atât de deştept încât să câştige la albaneagra, îşi asumă nişte riscuri. Prostia se plăteşte întotdeauna. Ei nu sunt clienţii mei  şi nici nu vor fi niciodată.

Clientii mei sunt oameni care judecă altfel.

Haosul existent acum în domeniul imobiliar din România necesită apelarea la ajutorul unui specialist. Nici la tribunal nu te duci spunându-ţi că eşti deajuns de deştept încât să te reprezinţi singur.

În societatea actuală ai nevoie de un medic de familie, de un dentist bun , de un instalator pe care să îl suni atunci când s-a spart chiuveta, de un agent de bursă pe care să te bazezi şi de un agent imobiliar a carui carte de vizita să o ai alături de ale celor menţionaţi mai sus.

În domeniul meu de activitate încrederea clienţilor este elementul principal care ne ţine pe piaţă. Ştiu şi de alţi colegi care sunt de mai multă vreme in bransă că aproape 80% din clienţii lor vin direct din  recomandări ale celor cu care au mai lucrat..

Un sfat pentru cei care vor să cumpere; feriţi-vă de cei care vor să lucreze doar cu alţi particulari. Cum poţi avea incredere in cineva care nu te lasă să îi verifici actele? Sau în cazul în care te uiţi tu in acte, de unde ştii că proprietatea e ok din punct de vedere juridic? Orice samsar poate să iţi aducă cerficate şi acte din care să rezulte ca el e proprietarul Arcului de Triumf.. Cum poţi să dai bani pe o proprietate despre care nu ştii nimic? Ce verificări poate face un om care nu s-a mai lovit de aşa ceva ?

Vă dau un singur exemplu  sunt blocuri in Bucuresti care stau să cada deşi nu sunt trecute pe nici o lista de risc seismic. Sunt zeci de lucruri care contează atunci când cumperi o proprietate. 

Apelati la un specialist de incredere ! Acest om vă va ajuta mai mult decât vă puteţi inchipui.

Celor care vând le recomand acelaşi lucru. Nu veti face faţa decât foarte greu stresului legat de o vânzare. Nici nu vreau să mă gândesc la riscurile legate de cumpărătorii de rea credintă. 

Nu stiu dacă stiaţi, dar agentul imobiliar este obligat prin lege să vă aducă la cunoştintă  inclusiv viciile ascunse de care are cunostintă şi care se referă la proprietatea pe care doriţi să o cumparaţi !

Inchei recomandându-vă din nou să apelati la un agent imobilar in care aveţi incredere !

Să aveţi o săptămână bună şi profitabilă !

Una pe săptămână din imobiliare

Acum vreo zece ani munceam la o agenţie de pe calea Moşilor.
Avusesem deja o zi infernală şi abia aşteptam să se termine programul. Tocmai atunci sună un client care spune că doreşte să cumpere o garsonieră pe langă Obor. Ne prea avea lumea atunci telefoane mobile, aşa că ne dăm câteva semnalmente pentru a ne putea recunoaşte şi stabilim un punct de întâlnire.
Plec împreună cu un coleg la vizionare, uitându-ne mereu după un barbat înalt, brunet, îmbrăcat în blugi negri. Când ajungem, ne oprim brusc la vreo câţiva paşi de client.. Pe trotuar stătea un bărbat înalt, brunet, cu blugi negri, doar că respectivul avea tocuri, o minusculă poşetuţă roşie şi era dat cu ruj.
 -Băi Cristi, ăsta o fi ?
 -Băi, dacă e ăsta, te duci singur la vizionare, îmi spune colegul meu.
Ne uităm iar la personaj şi îl vedem cum îşi roteşte capul în toate direcţiile, ca omul care aşteaptă pe cineva. În momentul ăla pe Cristi îl apucă o criză de râs. Ştiţi şi voi râsul ăla dement şi molipsitor. Mă uit la el, încerc să fiu serios şi mă umflă şi pe mine râsul. Lumea se opreşte pe stradă, se uită la noi şi ne ocoleşte zâmbind. Căutam disperat să mă opresc, să îmi păstrez o minimă demnitate, dar nu aveam cum. Râdeam amândoi ca nişte descreieraţi.
Atunci se apropie de noi clientul şi, cu o voce subţire, ne apostrofează nervos :
 -Mey, voi să nu râdeţi de poşetuţa mea, că vă trag una în cap de nu vă vedeţi !!
Lui Cristi îi dăduseră lacrimile de râs, eu nu puteam nici să mă uit la client şi lumea se uita la noi ca la nebuni. Zice Cristi printre lacrimi de râs:
-Băi, te duci singur, că eu nu pot. Zău că nu pot.
Ce dracu era să fac? M-am îndreptat către client, mi-am cerut scuze şi am plecat la vizionare. Am căutat să fiu cât mai serios şi mai profesionist cu putinţă. Ca să stau cât mai sobru mă gândeam la înmormântări, la politică, mă rog, la tot felul de lucruri neplăcute. O singură dată m-a umflat iar râsul. În lift, omul şi-a scos rujul din poşetuţă, şi-a ţuguiat buzele şi s-a aranjat frumos, exact ca o madamă din perioada interbelică. Cred că m-a simţit râzând, dar de data asta m-a ignorat.
Buuun, se termină vizionarea, clientului i-a plăcut garsoniera, s-a înţeles la preţ cu proprietara şi urma să ne vedem a doua zi pentru a stabili detaliile legate de vânzare. Se facuse deja seară şi speram să nu mai fie nimeni în firmă. Când colo, toată lumea mă aştepta, fiecare cu altă glumă, una mai proastă decât alta. De la gluma cu blocatul liftului între etaje, la insinuări atroce despre atinsul din întâmplare în zonele sensibile...
Două săptămâni au avut colegii motive de glume pe seama mea.
Ele au încetat brusc în momentul în care am venit de la notariat şi am început să număr banii pe care i-am câştigat din acea tranzacţie.
De atunci am hotărât că nu am nimic împotriva homosexualilor.
Ce, banii lor nu sunt buni ?

Una pe saptamana din imobiliare

Ocazii imobiliare
Vine toamna şi odată cu ea vin studenţii. Imediat dupa ce se afişează rezultatele la admitere încep să sune telefoanele. Indiferent unde se află  şi cum arată o garsonieră, ea este inchiriată in aceeaşi zi. Dacă ai o garsonieră de vânzare, acum e momentul sa vinzi. Dar trebuie să ai mare grija, indiferent dacă eşti cumpărător, vânzător, chiriaş sau proprietar. Cum spuneau băietii ăia de pe Discovery , dacă ceva e prea bun ca sa fie adevărat, atunci sigur nu e adevărat. În limbajul nostru, in imobiliare nu există ocazii reale pentru cumparator.
Lucrurile sunt foarte simple. Nimeni nu e atât de idiot incât să işi vândă proprietatea la un preţ mai mic decât cel pe care il poate obtine in mod normal. Binenţeles că preţul unei proprietăţi poate varia in funcţie de mai mulţi factori, dar până la urmă e facut de cerere si ofertă. Dacă cineva iţi poate oferi un preţ bun,  de ce să vinzi la un preţ mai mic? 
O să vă dezvălui acum un mic secret. despre rarele ocazii imobiliare,ocazii despre care publicul larg nu află niciodata.
Să luăm un caz ipotetic. O proprietate a cărei valoare de piată este de 100000 euro,  apare la vânzare cu 50000 euro.Prin insăşi natura meseriei, agentul imobiliar află primul despre eventuala oportunitate În câteva minute la uşa respectivului vânzator se vor afla mai bine de 10 agenti imobiliari. Dacă oferta este cu adevărat reală si " nu are bube", proprietatea este cumparată chiar de către unul din agenti. Aceasta proprietate  va fi revândută de către norocosul agent la un preţ apropiat de preţul pieţei. Desigur că in majoritatea cazurilor oferta de 50000 euro nu merita nici macar atat. Are probleme juridice, probleme de structură, sau alte probleme care fac oferta necompetitiva.
Accesul nostru la informaţie este uşurat de programe speciale gen Argus , programe care sunt ineficiente pentru particulari. Pe lânga asta, comunicarea constanta cu oameni din interiorul sistemului  il face pe agentul imobiliar să ştie in orice moment aproape totul despre piaţa imobiliara.
Da, aţi citit bine! Teoretic, toate proprietatile sunt cunoscute de catre toti agentii imobiliari. Accesul la informaţia actualizată in timp real este nelimitat pentru toti agenţii imobiliari. Aceleaşi oferte le puteti găsi la toate agenţiile. Explicaţia pentru diversitatea anunţurilor imobiliare tine de cele mai multe ori de specializarea unui agent sau a unei agenţii pe un anumit segment de piată sau pe o anumită zonă.
Pe langă ofertele comune puteţi gasi oferte unicat la anumite agenţii. Aceste cazuri, care acum sunt ceva mai puţin obişnuit pe piaţa imobiliara romaneasca tind sa devina o regula. Un agent imobilar competent are oferte in exclusivitate.
Care este avantajul unei asemenea colaborari intre agent si proprietar?
In primul rând este vorba de incredere. Nu ii oferi unui om cheile de la proprietatea ta fără să ai incredere in el. Încrederea proprietarului este răsplatită de catre agent prin faptul ca de proprietatea aceea se ocupă in mod special, şansele de a obţine un preţ foarte bun intr-un timp scurt crescând spectaculos.

Despre increderea in agentul imobiliar şi despre cum trebuie ales acest agent,  in episodul viitor.
Pâna atunci vă doresc la toti să aveţi o săptamână profitabila şi fără surprize neplacute in domeniul imobiliar.

Una pe saptamana

din imobiliare.
M-am hotarat sa scriu despre ce cunosc cel mai bine. Fiecare are o parere despre viata in domeniul imobiliar, dar putini sunt cei din interior dispusi la confidente.
O sa incep cu o intamplare de mai bine de acum 10. Munceam la o agentie demana a doua din Drumul Taberei si patroana angaja saptamanal tot felul de ciudati. pe unul dintre ei il voi tine minte mereu.o sa il numesc X. Auzise el niste zvonuri cum ca in firma s-ar consuma droguri. Parandu-i mai serios, X vine la mine si ma intreaba daca e adevarat. Eu ce era sa ii spun ? Am hotarat sa fiu diplomat si i-am spus ca nu pot nici sa confirm nici sa infirm acest zvon. X a facut ochii mari,  a inghitit de cateva ori in sec si m-a intrebat iar :      
    -Adica astia iau sau nu droguri ?
Eu ii raspund exact la fel:  nu pot sa confirm aceste zvonuri. Disperat, X ma ia de-a dreptul .
    -Bai, dar tu iei droguri ? I-am spus ca nu consum cocaina, heroina sau morfina, dar in schimb am parte din plin de multa adrenalina.X devine brusc interesat si ma intreaba cat costa. Deja omul ma plictisea, asa ca i-am spus ca in meseria asta adrenalina e gratis si o poate lua de la patroana. X nu mai scoate nici un cuvant si se repede in birou la patroana.( Fac o paranteza si spun ca patroana era de aproape o ora implicata intr-o negociere dificila a unui comision frumos. Tocmai o auzisem laudandu-se cu agentia ei in care exista doar oameni seriosi si cu multa experienta.)
Sa revenim la X. Asta intra brusc in birou si striga cat il tine gura:
    -Sefa, vreau si eu portia mea de adrenalina, ca mi-au spus baietii ca e gratis...
Atat  a a[ucat sa spuna,  apoi se aud 2 palme sonore si X vine cu obrajii inrositi in mijlocul nostru. Se uita incurcat in jur si murmura mai mult pentru el:
   -Cred ca sefa e nervoasa . O sa incerc mai tarziu...